展望2020:中國房地產市場迎“變局時刻”?

中國新聞網 2020-01-09 16:32
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2019年,中國樓市踩了“剎車”,二手房價回到一年前。不少城市房價開始出現實質性下跌。往前一步,真正的轉折即將發生。


2020年是中國住房商品化第22個年頭,從高歌猛進換擋到“穩字當頭”,中國房地產市場變局時刻可能就在眼前。


橫盤時代來了?


不少業內研究者發現,過去十幾年一直存在的房地產“小周期規律”失靈了。


以往,房地產行業內每3年左右就經歷一輪由漲到跌循環的完整周期。但自2015年底以來,房地產市場已經持續4年多處于景氣區間。其間,房價漲幅不斷收窄,直至2019年年末,房價出現“轉跌”信號,但本輪地產周期遠未見到終點。


波動減小,周期拉長,情況如果持續下去,將意味著橫盤時代的到來。


華創證券研究所房地產行業首席分析師袁豪認為,本輪房地產小周期預計將由原先3年延長至超7年。周期延長帶來的新特征是:盡管總量穩定,但區域性和結構性分化加劇,城市間小周期此起彼伏、相互對沖。


更重要的是,進入橫盤時代后,房地產投資邏輯將發生根本性變化。


過去十年,中泰證券宏觀首席分析師梁中華指出,如果投資大宗商品一直持有,累計只能得到30%的回報,投資債券有51%的回報,投資股票有57%的回報,而投資房地產能夠獲得265%的回報。房地產是各大熱門投資品中,回報率最高的。


但這建立在房價快速上漲基礎上,一旦房價上漲腳步真正慢下來,投資房子或不再具有吸引力。據中國指數研究院統計,2019年中國百城新房均價同比漲幅僅為3.34%,低于去年11月份CPI增速。二手房更是基本停漲。據諸葛找房數據研究中心統計,去年中國百城二手房價累計僅上漲0.03%,基本回到一年前水平。


如果計算上持有房產物業費、供暖費、折舊維修費、稅費、房貸利息等成本,在橫盤時代,房產已稱不上優質投資品。這種變化能讓投資客自覺離場,真正將住房消費留給剛需。


大漲大跌退場?


2019年,中國官方連續強調“房住不炒”。業內普遍認為,這意味著中國房地產政策不會明顯松動,“穩”將依然是2020年樓市主基調。


在這一基調下,各地大概率將繼續探索實施“冒頭就打”調控機制。具體而言,在對當地住房、土地和金融市場實時監測基礎上,一旦市場露出過熱苗頭,官方就會有相應風險提示,或者啟動調控加碼措施。當這一機制被越來越多城市采用,局部波動就難有演化為大漲的機會。


例如:2019年底,深圳一個小區業主通過微信群“控盤”,哄抬房價,隨后該小區二手房交易被暫停網簽。調控精細化程度正在不斷加大。


同時,大跌也難以出現。


2019年末,官方發布《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》提出,全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制,全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。大幅放寬落戶限制,將進一步穩定市場,促進部分城市新房交易量回升。


此外,今年年初的全面降準和房貸利率LPR改革,都對房地產行業有一定正向影響。


加之,各地因城施策地出臺房地產政策,支持合理住房消費,房地產市場進入雙向調控軌道,房價或長時間窄幅波動。


編輯者:wanrong

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